Пані Людмило, часто до вас звертаються забудовники з проханням допомогти правильно обрати земельну ділянку під будівництво об‘єкта нерухомості?

Досить часто. Справа в тому, що для зведення багатоповерхового будинку потрібна відповідна земельна ділянка. Вона вибирається, враховуючи планування поверховості будинку, розташування кімнат та багато інших особливостей проекту, який забудовник має намір реалізувати. Адже підбір місця під будівництво – запорука успішної і довгої експлуатації будівлі, комфорту і зручності всіх мешканців.

Щоб правильно вибрати ділянку під будівництво, потрібно враховувати такі критерії:

  •         фінансові можливості;
  •         площу ділянки;
  •         комунікації;
  •         характеристики ґрунту;
  •         наявність інфраструктури і транспорту;
  •  містобудівні умови та обмеження.

Перед купівлею ділянки слід перевірити всі правовстановлюючі документи. Наприклад, перешкодою можуть бути правові спори, арешт ділянки, заборгованість перед органами контролю, застава. Варто одразу уточнити межі ділянки, щоб у майбутньому не виникало проблем із сусідами.

 

Для всіх правила однакові? Чи для забудовників багатоповерхівок інші, ніж для спорудження індивідуальних будинків?

Головне - цільове призначення ділянки. Тобто використання за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою. Так, на землі, цільове призначення якої, – будівництво індивідуального житла, не можна будувати багатоповерхові житлові будинки. Ми ми проводимо повний аудит земельної ділянки, який включає крім переліченого межі “червоних ліній” та містобудівних обмежень забудови. І це - далеко не вичерпний перелік. Ми  аналізуємо земельну ділянку за критеріями, які дають можливість забудовнику прийняти правильне рішення, розрахувати рентабельність, усвідомлюючи всі переваги і ризики запропонованої ділянки.

 

Ви кажете “аудит земельної ділянки”. Що це? Обов'язкова процедура чи прорахунок ризиків?

Перед спорудженням нового об’єкту вберегти себе від ризиків - обов'язково. На початку нового будівництва, найбільші ризики для будівельних компаній, як правило, лежать у площині земельних відносин. Досить часто після процедури купівлі чи укладання договору оренди земельної ділянки несподівано виникають обставини, які не дозволяють використовувати землю так, як це було заплановано забудовником. Наприклад, земельна ділянка може потрапити в зону відчуження газопроводу або ж продавець приховав інформацію про наявність інженерних мереж на території ділянки. За цих обставин будівництво може бути обмежено чи навіть заборонено.

При купівлі земельної ділянки потрібно обов’язково перевіряти її призначення з точки зору земельного законодавства, обтяження, чи поставлено ділянку на кадастровий облік і тощо.

Процедура аудиту земельної ділянки включає перевірку:

цільового призначення;

законності отримання правовстановлюючих та правозасвідчуючих документів, а також їх відповідність законодавчим та нормативним актам України;

історії походження земельної ділянки;

“проблемність” (оцінку можливості виникнення претензій з боку правоохоронних органів, органів державного контролю (нагляду), попередніх власників, користувачів);

наявних і планованих обмежень у використанні земельної ділянки (охоронних зон, водозахисних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон тощо).

Усі нюанси і вимоги до пошуку і підготовки земельної ділянки під конкретний запит обумовлюються до укладення договору, що робить угоду абсолютно прозорою. Після проведення аудиту, місце під нове будівництво не буде мати “підводних каменів”, які ускладнюватимуть зведення та здачу будинку в експлуатацію.

 

Що робити будівельній компанії чи фізичній особі, якщо вже придбана земельна ділянка виявилась непридатною для будівництва бажаного об‘єкта нерухомості?

Якщо склалися такі обставини, - звертайтеся. Одна з послуг компанії Legal Experts - розробка документації на зміну цільового призначення. Як я вже зазначала, згідно з українським законодавством, земельна ділянка може використовуватися лише відповідно до цільового призначення (наприклад, для ведення садівництва), зазначеного в акті або договорі оренди. Порушення цієї вимоги може зробити неможливим отримання дозволів на будівництво, спричинити великі штрафи, а в окремих випадках - призвести до вилучення землі державою. Вихід - зміна цільового призначення, або, іншими словами, переведення земельної ділянки в іншу категорію. Мова йде про легальну процедуру, в ході якої землевпорядна документація розробляється та затверджується у державних службах. У результаті зміни цільового призначення ви отримаєте витяг із Державного земельного кадастру на земельну ділянку з новим, так би мовити, “правильним” цільовим призначенням.  

А як стосовно приватизації землі? Реально в наш час безкоштовно отримати землю?

Так.  Чинне законодавство чітко регламентує, що кожен громадянин України має право на безоплатну передачу йому земельних ділянок певного розміру, залежно від мети використання, із земель державної або комунальної власності. В Україні можна безкоштовно приватизувати 2,28 га. Відповідно до статті 121 Земельного кодексу України, держава може передати громадянинові не більше 2 га для ведення особистого сільського господарства, а для ведення садівництва – не більше 0,12 га. На будівництво житлового будинку в місті і селах виділяють різні площі землі: в селі можна одержати до 0,25 га, у селищах – 0,15 га, а в місті – 0,1 га. Для дачного будівництва законодавством передбачено максимум 0,1 га, для індивідуального гаража – до 0,01 га. Суттєвим є те, що передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених Земельним кодексом, провадиться одноразово по кожному виду використання. Інакше кажучи,  безкоштовно приватизовувати кожен з видів ділянок можна лише один раз.

 

Чи обов‘язково погоджувати межі земельної ділянки з сусідами? Що робити, якщо вони відмовляються підписувати акт погодження меж?

Для визначення меж земельних ділянок проводиться кадастрова зйомка землі, яка включає погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами. Проте насправді нерідко виникають проблемні ситуації, коли сусіди перешкоджають погодження меж ділянки. Передусім вам потрібно звертатися в органи місцевого самоврядування, які мають право вирішувати конфлікти щодо земельних питань. Вони призначать комісію, яка обстежить ділянку та проведе засідання за участю сторін суперечки. Варто знати позицію Верховного Суду із цього питання: погодження меж є допоміжною стадією у процедурі приватизації земельної ділянки, спрямованою уникнення технічних помилок. Погодження полягає у тому, щоб суміжнику було запропоновано підписати відповідний акт. Якщо він відмовляється це робити, орган, уповноважений вирішувати питання про приватизацію ділянки, по суті, повинен враховувати не факт відмови, а мотиви. Якщо причина - неприязні стосунки, то жодного юридичного значення вони не мають і мати не можуть, тож орган місцевого самоврядування має право прийняти рішення про передачу у власність землі акту погодження меж, а точніше - без підпису сусіда на такому документі.

 

Юридична компанія Legal Experts

 

вул. Наливайка, 4

+38 067 3130260

legalexperts.com.ua

legalexperts.com.ua@gmail.com

 

Онлайн-консультації: www.youtube.com/channel/UCBY9qivr0h2UstiabWg619A

НАШІ ПАРТНЕРИ